Nach der gesetzlichen Regelung ge­hören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes seit 2004 auch Auf­wendungen für instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in­nerhalb von drei Jahren nach der An­schaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Konsequenz: Die Aufwen­dungen können nicht sofort, sondern lediglich über die Gebäudeabschrei­bung als Werbungskosten angesetzt werden.

Erhaltungsarbeiten, die jährlich übli­cherweise anfallen, gehören nach der gesetzlichen Klarstellung nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Welche Aufwendungen als Erhaltungs­arbeiten in diesem Sinne gelten, ist im Schrifttum umstritten. Insbesondere ist unklar, ob auch Schönheitsreparaturen (wie z.B. das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken) darunterfallen.

In seiner ersten Entscheidung zum Tatbestand der anschaffungsnahen Herstellungskosten führte der Bundes­finanzhof aus, dass er diese Streitfrage nicht zu beantworten braucht. Sofern alle Aufwendungen im Rahmen einer umfassenden Instandsetzung und Mo­dernisierung anfallen, können sie näm­lich nur im Zusammenhang betrachtet werden. Der typisierenden Regelung würde es nämlich widersprechen, wenn im Rahmen einer einheitlichen Modernisierungsmaßnahme einzelne Arbeiten isoliert betrachtet würden.

Praxishinweis:

Um den sofortigen Werbungskosten­abzug von üblichen Erhaltungsaufwen­dungen zu erreichen, müssen diese Maßnahmen demnach isoliert durch­geführt werden. Der Hausbesitzer muss sie also - sofern das möglich ist - in einem anderen Jahr durchführen. Al­ternativ muss er gegebenenfalls darauf achten, dass die 15-%-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist nicht überschritten wird. Dies gelingt in der Regel durch zeitliche Verschiebung einzelner Maß­nahmen.